Come fare una corretta valutazione immobiliare
Quando si vuole conoscere il valore di un terreno o di un immobile basta richiedere una specifica analisi detta valutazione immobili, che aiuti ad esprimere il valore di mercato del bene che si è richiesto di analizzare.
In questo senso si parla di valore venale che fa ovviamente scisso da quello affettivo e dal valore di trasformazione, il quale, può interessare solamente l’eventualità di trasformare il fabbricato. Il valore venale è differente anche da quello di costo, per il quale viene preso in esame solo il prezzo, e dal valore complementare inteso come complemento di un altro immobile. La stima del bene invece riguarda fini diversi ad esempio utili per una causa, un privato, per una visione ereditaria o un esproprio, per una garanzia, ecc.
In ognuno di questi casi il professionista deve ovviamente operare in maniera oggettiva e seguire alcune condizioni:
- L’ordinarietà: deve essere rispettata nell’esprimere il giudizio di stima, infatti è importante considerare sempre il comportamento ordinario, non quello casuale di un ipotetico acquirente.
- La previsione: il tecnico deve saper leggere le carte urbanistiche e prevedere dove, come e quando ci sarà lo sviluppo di una determinata zona.
- La descrizione dei luoghi: è la prima fase della relazione di perizia in cui, in maniera sempre oggettiva e senza esprimere alcun giudizio, si rappresentano le situazioni esistenti allegando disegni e planimetrie ed anche foto per poter rendere l’illustrazione completa ed esaustiva. Questo “step” è indispensabile per ogni tipologia di perizia, la descrizione deve essere prima generale e riguardare l’ambiente in cui si trova il bene e i vari fatti da esaminare compresa la sua storia. Poi si passa ad esaminare i fatti più particolari a cui nello specifico si riferisce la perizia, citandoli uno per uno in maniera chiara e precisa.
Infatti nel caso di una stima per un immobile, si deve far riferimento ad elementi che vengono considerati dal mercato ordinario, tra cui: posizione rispetto all’abitato, posizione igienica dell’ambiente, statica, distribuzione interna, requisiti tecnologici, ecc. Questo metodo si utilizza anche per altre perizie ma è importante suddividere la descrizione in più punti relativi a caratteristiche diverse, per poi esaminarli in maniera separata negli step successivi.
- Esame e giudizio: questa è una fase successiva alla perizia in cui viene fatto l’esame di ciò che è stato osservato e valutato sul posto.
Il tutto deve essere molto rigoroso e se dovesse essere necessario il tecnico deve specificare le tecniche utilizzate, i materiali, le modalità esecutive e i calcoli statistici eventualmente fatti.
- Dati tecnici: i dati che vengono rilevati e quelli che derivano dallo studio di tutta la situazione, devono essere riportati in una o più tabelle in modo da poter fare facilmente eventuali riscontri. Tra i vari dati è importante inserire le misure, i giudizi con pesi, i costi utili, i ragguagli, i ricavi e le servitù attive e passive.
- Conclusioni: in questa ultima fase è necessario riassumere tutti i pareri sulle circostanze e i fatti preposti con tutti i costi relativi al progetto e quelli riguardanti gli interventi da realizzare, praticamente le conclusioni di una valutazione immobiliare devono contenere in maniera molto scrupolosa e precisa ma anche coincisa, tutto il lavoro svolto e i risultati raggiunti: di conseguenza sarà indicato il valore venale dell’immobile. Maggiore sarà l’impegno, lo studio e l’analisi, oltre alla comparazione con i luoghi, la comparazione con i luoghi e i dati e la produzione di materiale utile, migliore sarà la valutazione finale e quindi più utile.
I risultati raggiunti, non solo serviranno al committente, ma anche al buon nome del professionista che li determina che quindi guadagnerà maggior fiducia da parte dei clienti.
